Του Γεωργίου Παπασίμου
Δικηγόρου Αθηνών
Βασικός σκοπός της πρόσφατης τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας ως προς τους πλειστηριασμούς, ήταν η επιτάχυνση της διαδικασίας στο βωμό της περαιτέρω αποψίλωσης των στοιχειωδών δικαιωμάτων των οφειλετών και της εξυπηρέτησης των συμφερόντων των funds, που βιάζονται για την απόδοση των «επενδύσεων» τους. Πρόκειται για ένα ζήτημα που αφορά χιλιάδες οφειλέτες, που κινδυνεύουν άμεσα με πλειστηριασμό των ακινήτων τους.
Η θεσπισθείσα τροποποίηση αφορά τη δημιουργία μιας εξ ολοκλήρου αυτόματης, ηλεκτρονικής, διαδικασίας σε περίπτωση που υπάρξουν άγονοι πλειστηριασμοί. Συγκεκριμένα, μετά από δύο ανεπιτυχείς πλειστηριασμούς, η αξία του ακινήτου μειώνεται αυτόματα κατά 20%. Αν, δε, ακολουθήσει και άλλος άκαρπος πλειστηριασμός, τότε η τιμή μειώνεται συνολικά κατά 35% και το ακίνητο πλειστηριάζεται στο 65% της αξίας του.
Με βάση το προηγούμενο πλαίσιο, η μείωση της τιμής του ακινήτου, μπορούσε να λάβει χώρα μόνο κατόπιν δικαστικής αποφάσεως. Με τον τρόπο αυτό, ο δικαστής λαμβάνοντας υπόψη όλα τα δεδομένα και τα αποδεικτικά μέσα, που προσκόμιζαν οι δύο πλευρές, μπορούσε να κρίνει αν η ορισθείσα τιμή για το ακίνητο ήταν αντίστοιχη της εμπορικής του αξίας ή χρειαζόταν προσαρμογή αυτής.
Με το νέο σύστημα όμως, η εξέταση των παραμέτρων αυτών παρακάμπτεται και με στόχο τη ταχύτερη δυνατή ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, η δε τιμή μπορεί να φτάσει αυτοματοποιημένα στο 65% της αρχικής τιμής του πλειστηριασμού.
Πρόκειται για ιδιαίτερα επικίνδυνη και αντικοινωνική ρύθμιση, καθώς οι επίδοξοι αγοραστές αποκτούν σαφές κίνητρο να αφήνουν να περάσουν άκαρποι οι πρώτοι πλειστηριασμοί, αναμένοντας την αυτόματη μείωση της αξίας στο 65% στον τέταρτο πλειστηριασμό, ώστε να προχωρήσουν στην αγορά του ακινήτου σε σημαντικά χαμηλότερη τιμή από την αξία του. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που πλειστηριάζεται χάνει την ευκαιρία να πωληθεί αυτό στο μεγαλύτερο δυνατό τίμημα ώστε να αποπληρώσει τις οφειλές του στο μεγαλύτερο βαθμό ή και να λάβει τυχόν υπόλοιπο που θα απέμενε μετά την πλήρη εξόφληση.
Το επιχείρημα υπέρ της ρύθμισης είναι ότι με τον τρόπο αυτό αναπροσαρμόζεται η αξία στις συνθήκες της αγοράς και αποφεύγονται οι περιττές δικαστικές διαδικασίες, που προέβλεπε ο προηγούμενος νόμος για την αναθεώρηση της τιμής. Πρέπει όμως να επισημάνουμε, ότι με το προηγούμενο καθεστώς η νομολογία των δικαστηρίων δεν ήταν η πάγια αποδοχή της μείωσης της τιμής ενός ακινήτου σε περίπτωση άκαρπου πλειστηριασμού και αυτό γιατί, η αποτυχία ενός πλειστηριασμού μπορεί να οφείλεται είτε στις ιδιαίτερες συνθήκες της αγοράς, όπως τη μείωση της οικονομικής δύναμης των αγοραστών λόγω κρίσης είτε στην πολύ υψηλή αξία αυτού, που καθιστά δύσκολη την ανεύρεση αγοραστή, αφού απευθύνεται σε πολύ μικρό αριθμό εν δυνάμει αγοραστών. Έτσι, ο οφειλέτης προστατευόταν από την συρρίκνωση της αξίας του ακινήτου του και μπορούσε να προσδοκά ότι ο πλειστηριασμός αυτού δεν θα γινόταν υπό συνθήκες «ξεπουλήματος». Για αυτό άλλωστε προβλέπεται και η ύπαρξη κατώτερου ορίου τιμής και δεν γινόταν αυτός σε μηδενική βάση.
Ακόμα πιο προβληματικό σημείο του νέου καθεστώτος είναι ότι δεν προβλέπεται κανένα ένδικο μέσο για τον οφειλέτη ώστε να ανακόψει την αυτόματη μείωση της τιμής του ακινήτου και να προσκομίσει ενώπιον του Δικαστηρίου αποδεικτικά μέσα (όπως εκθέσεις εκτίμησης), που να κατατείνουν στην αποτροπή της μείωσης της τιμής του ακινήτου στο αυτοματοποιημένο ποσοστό και τη διατήρηση αυτής στην αρχική τιμή ή έστω στην ελάχιστη. Με τον τρόπο αυτό, ο οφειλέτης αποστερείται κάθε έννομης προστασίας, όπως υποχρεούται στοιχειωδώς το Κράτος να του παρέχει, κινδυνεύοντας να απωλέσει την περιουσία του σε σημαντικά μειωμένη τιμή από την αξία της από αγοραστές που θα εκμεταλλευτούν την αυτοματοποιημένη μείωση.
Σήμερα, η μόνη διέξοδος προστασίας μετά την κατάργηση του ν. 3569/2010 (νόμος Κατσέλη) για τον οφειλέτη που κινδυνεύει με πλειστηριασμό της περιουσίας του και δεν ανήκει σε ευάλωτη κοινωνική ομάδα (πυρόπληκτοι, νοικοκυριά με πολύ χαμηλά εισοδήματα) είναι η προσφυγή στην πλατφόρμα εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών, καθώς η αίτηση σε αυτήν συνεπάγεται την αναστολή κάθε εκτελεστικής διαδικασίας (υπό την προϋπόθεση ότι ο πλειστηριασμός δεν είναι προγραμματισμένος για τους επόμενους 3 μήνες από την υποβολή της αίτησης).
Η πραγματική λύση όμως απέναντι στην επιχειρούμενη υλοποίηση μαζικών πλειστηριασμών από τους οποίους απειλείται άμεσα η ακίνητη περιουσία χιλιάδων νοικοκυριών, αφού αυτοί αναμένεται να ξεπεράσουν τους 40.000 την επόμενη χρονιά, αποτελεί μια ανάλογη εφαρμογή του ρεαλιστικού και ήδη εφαρμοσθέντος παραδείγματος της Ισλανδίας.
Έτσι, θα μπορούσαν άμεσα να νομοθετηθούν και να εφαρμοσθούν στην Ελλάδα, τα εξής:
Πρώτον: Γενική διαγραφή όλων των δανείων, που λήφθηκαν πριν την κρίση του 2010, ανεξάρτητα εάν είναι «κόκκινα» ή εξυπηρετούνται, σε ποσοστό 30%-70%, ανάλογα με την οικονομική δύναμη του εκάστου δανειολήπτη, με βάση την μείωση της αξίας της οικονομίας λόγω της κρίσης, όπως έκανε η Ισλανδία και έσωσε αποτελεσματικά την οικονομία της και την κοινωνική της συνοχή.
Δεύτερον: καθιέρωση της «ρήτρας προτίμησης των δανειοληπτών», κάτι που εφάρμοσε η Κύπρος κατά την ένταξή της στον μνημονιακό κύκλο.
Τρίτον: νομοθετική προστασία της πρώτης κατοικίας αξίας έως το ποσό των 300.000,00 €.
Εάν εφαρμόζονταν το παραπάνω πλέγμα, αυτό θα έχει άμεσες ευεργετικές συνέπειες, τόσο στην οικονομία, όσο και στο τραπεζικό σύστημα, αφού θα εισέρρεαν ποσά πολύ περισσότερα από την προγραμματισμένη πώληση σε ξένα funds αντί «πινακίου φακής», όπως εν τέλει θα γίνει με την αυτόματη μείωση της τιμής, ενώ θα παρείχε «οξυγόνο» για την κοινωνική ισορροπία και θετική δράση των πολιτών, που είναι απαραίτητος παράγοντας για την οικονομική ανάπτυξη, αλλά και την ίδια την ύπαρξη της Πατρίδας, στις σημερινές παγκόσμιες ρευστές γεωπολιτικές συνθήκες.
